Droit des locataires et propriétaires : les dernières évolutions en matière de législation


Le droit des locataires et des propriétaires est un domaine en constante évolution, notamment en raison des modifications législatives et réglementaires régulières visant à améliorer les relations entre ces deux acteurs du marché immobilier. Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur les dernières évolutions en la matière, afin de vous aider à mieux saisir vos droits et obligations en tant que locataire ou propriétaire.

1. Le renforcement de la protection des locataires

Les dernières années ont vu une série de mesures visant à renforcer la protection des locataires, notamment avec l’adoption de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en 2014. Parmi les principales dispositions de cette loi, on peut citer :

  • L’encadrement des loyers dans certaines zones tendues, afin d’éviter les abus de certains propriétaires;
  • La limitation des honoraires des agents immobiliers pour la réalisation d’états des lieux;
  • L’imposition d’un modèle type pour les contrats de location;
  • La création d’un registre national des copropriétés.

Ces mesures ont été complétées par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), adoptée en 2018, qui a notamment instauré :

  • Un encadrement des loyers à la relocation dans certaines zones tendues, avec un plafonnement à 10% au-dessus du loyer de référence;
  • La possibilité pour les bailleurs de proposer des contrats de location meublée ou non meublée d’une durée inférieure à un an pour les locataires en mobilité professionnelle;
  • Le renforcement des sanctions contre les marchands de sommeil.

2. Les évolutions concernant les propriétaires

Parmi les principales évolutions législatives en matière de droit des propriétaires, on peut citer :

  • La possibilité, depuis la loi ALUR, de réclamer une indemnité au locataire lorsqu’il rend le logement dans un état d’insalubrité;
  • L’obligation, depuis la loi ELAN, de réaliser un diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés de plus de 10 ans;
  • La suppression progressive du dispositif d’investissement locatif Duflot, remplacé par le dispositif Pinel, qui offre une réduction d’impôt sur le revenu aux propriétaires investissant dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.

3. Les obligations liées à la location touristique

La multiplication des locations touristiques, notamment via des plateformes comme Airbnb, a conduit à l’adoption de plusieurs mesures visant à encadrer cette pratique. Ainsi, depuis 2017 :

  • Les propriétaires doivent déclarer leur logement en mairie avant de le proposer à la location touristique;
  • Les propriétaires ne peuvent louer leur résidence principale pour une durée supérieure à 120 jours par an;
  • Les plateformes de location doivent vérifier que les logements proposés sont bien enregistrés auprès de la mairie et respectent les règles d’occupation.

Certaines villes, comme Paris, ont également mis en place des mesures spécifiques pour encadrer les locations touristiques, avec par exemple l’obligation de compenser la transformation d’un logement en location touristique par la création d’un logement équivalent.

4. La transition énergétique et les obligations des propriétaires

Dans le cadre de la transition énergétique, plusieurs dispositifs ont été mis en place pour inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique des logements :

  • L’obligation, depuis 2011, de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la mise en location ou en vente d’un bien immobilier;
  • La création, en 2015, du dispositif CITE (Crédit d’Impôt Transition Énergétique), qui permet aux propriétaires occupant leur logement ou le mettant en location de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour certaines dépenses liées à l’amélioration de la performance énergétique;
  • L’instauration, depuis 2019, d’un dispositif d’aide financière pour les travaux de rénovation énergétique, appelé MaPrimeRénov’, qui remplace progressivement le CITE.

En outre, la loi ELAN impose aux propriétaires de logements classés en catégorie F ou G (les plus énergivores) de réaliser des travaux d’amélioration énergétique avant 2028.

5. Les nouveautés en matière de fiscalité immobilière

Enfin, plusieurs mesures fiscales récentes sont susceptibles d’impacter les propriétaires :

  • La suppression progressive de la taxe d’habitation pour les résidences principales, qui devrait être totalement supprimée d’ici 2023;
  • L’uniformisation du régime des plus-values immobilières, avec un taux unique de 19% et une exonération totale au bout de 22 ans de détention;
  • L’instauration d’une taxe sur les logements vacants, destinée à lutter contre la rétention foncière.

Forts de ces éléments, locataires et propriétaires doivent être attentifs aux dernières évolutions législatives et réglementaires afin de connaître et faire valoir leurs droits et obligations dans ce domaine en perpétuelle mutation. La vigilance est donc de mise pour s’adapter aux changements et éviter tout litige potentiel.


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